中小房企上市观察：仅3家获批 5家开发商招股书已失效

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　　经过两次递表，规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯，预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将成为今年第三家成功实现IPO的内房股。

　　由于A股趋严的监管政策，香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。

　　据；2019年有6家内房企登录港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。

　　事实上，在港交所递交招股书的房企并不少，但多数企业都没有新的进展，招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之中，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。四川房企领地控股于今年4月提交首份招股书，至10月9日，没有出现新的进展，招股书进入失效状态。3天后，领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书，如今，距离其新版招股书过期也时日不多。

　　安徽房企万创国际先后四次上传或更新招股书，却均告失败，2019年12月中旬，其招股书处于“被拒绝”状态。至今，万创国际未发布第五版资料。有熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示，一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。

　　早在2018年11月，奥山控股就曾向港交所提交招股书，但该资料之后失效，奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月，招股书再次过期。与万创国际一样，奥山控股再无新的动作，消失在了港交所上市排队列表之中。

　　据，本年度有6家物业公司成功上市，另有14家企业在递表排队等待中，预计四季度还会继续增加，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。

　　由于物业公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物业公司的股价表现强劲。光大证券根据公司基本面和市场表现，筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元)，组成了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月，该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称，截止到今年9月30日，30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

　　克而瑞物管认为，物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2年-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

　　王小嫱指出，房企分拆物业公司上市，主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业公司估值高，是由于物业公司属于存量运营，收益稳定、风险相对较小，且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳，如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看，物业公司主要依赖房企母公司提供项目，入驻其他项目的门槛依旧较高，短期内诞生行业巨头的概率不大，行业集中度仍有提升空间。

　　严跃进称，相比于房企，香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司，但也要警惕各类新问题，尤其是物业企业经营收入过于狭窄，需防范相关风险。(